Come sospendere l’affitto di un negozio per un periodo breve o lungo, evitando la procedura di sfratto?
La disponibilità di un negozio o di un locale commerciale viene concessa a seguito della firma di un contratto, che prevede diritti e obblighi reciproci a carico del proprietario e dell’affittuario (il conduttore).
Quali sono i principali obblighi delle parti?
- Il primo obbligo del proprietario è quello di consegnare i locali in perfetto stato e idonei all’uso indicato nel contratto.
- Il primo obbligo del conduttore è quello di pagare l’affitto mensile al proprietario.
Il conduttore può sospendere il pagamento dell’affitto?
La risposta è no, ma in caso di condizioni particolari ed eccezionali, il conduttore può cercare di sospendere o quantomeno posticipare il pagamento dell’affitto.
In sostanza bisogna cercare di trovare un accordo con i proprietario oppure valutare, con l’aiuto di un avvocato, se ci sono condizioni particolari di “forza maggiore”, che consentono la sospensione del pagamento dell’affitto.
Nel caso in cui ci si trovi in difficoltà economiche e il conduttore interrompa unilateralmente il pagamento dell’affitto, il proprietario potrà procedere con la procedura di sfratto per morosità e che comporta la risoluzione del contratto d’affitto, la perdita dei locali affittati e l’emissione di un decreto ingiuntivo per gli importi non pagati.
I tempi per lo sfratto variano a seconda del Tribunale di competenza, ma orientativamente sono di circa 4 mesi.
Come sospendere l’affitto di un negozio in circostanze particolari: il caso Coronavirus
Una situazione particolare ed eccezionale è quella che si è venuta a creare con la pubblicazione del Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 11 marzo 2020 denominato “Ulteriori disposizioni attuative del decreto-legge 23 febbraio 2020, n. 6, recante misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, applicabili sull’intero territorio nazionale”.
Con questo decreto molte attività commerciali sono state chiuse, non per scelta del proprietario o volontà del conduttore, ma per ordine del Governo.
In questo caso è possibile sospendere pagamento dell’affitto?
La soluzione non è univoca e ci sono orientamenti diversi, però se non si riesce a trovare un accordo con il proprietario per sospendere o rinviare il pagamento dell’affitto per il periodo di chiusura forzata dei locali, è possibile applicare l’art. 1256 del codice civile.
L’art. 1256 del codice civile recita: “L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.”
Da ciò possono trarsi valide argomentazioni non solo a sostegno della sospensione del pagamento dei canoni di affitto per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni di cui alla decretazione d’urgenza ma anche il diritto di reclamare dal locatore il rimborso della parte di canone non goduto.
Per utilizzare l’art. 1256 c.c. ed evitare di subire la procedura di sfratto per morosità da parte del Proprietario è necessario che il conduttore formalizzi in modo accorto al proprietario la sospensione del pagamento del canone.
Decreto Legge Covid-19 del 17/03/2020. Credito di imposta per botteghe e negozi.
L’art. 65 del decreto “Cura Italia” https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2020/03/17/20G00034/sg riconosce un credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione di Marzo 2020 per negozi e botteghe.
Non si applica alle attività che sono state identificate come essenziali tra cui: famacie, parafarmacie, e puti vendita di generi di prima necessità. La misura è utilizzabile esclusivamente in compensazione utilizzando il Modello F24
Contattate l’avvocato Francesco Pavan ai recapiti dello Studio https://www.pavangirotto.eu/contatti/ per avere maggiori delucidazioni e analizzare la situazione concreta.
Avv. Francesco Pavan