Obblighi del conduttore di una attività commerciale: Cosa Sapere
Il conduttore di una attività commerciale ha l’obbligo e l’onere di verificare che le caratteristiche del bene locato siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che intende esercitarvi.
Questo principio vale anche se il contratto di locazione è in collegamento negoziale con un contratto di cessione di ramo d’azienda.
Pertanto, ove il conduttore non riesca ad ottenere le autorizzazioni amministrative necessaire il contratto di locazione rimane valido.
Trib. Siracusa, sez. II, sent., 31 marzo 2025, n. 528
Obblighi del conduttore di una attività commerciale: Cosa Sapere
I Fatti
Il locatore di un immobile contestava al conduttore l’inadempimento dell’obbligo di pagamento dei canoni di locazione.
Il conduttore si opponeva in virtù del fatto che il contratto di locazione era collegato ad un contratto di cessione di ramo d’azienda da svolgersi nei locali oggetto della locazione.
L’amministrazione locale non aveva rilasciato al conduttore le autorizzazioni necessarie al subingresso nell’attività.
Conseguentemente, il conduttore deduceva la nullità del contratto di locazione per mancanza di causa e impossibilità sopravvenuta dell’oggetto.
Il giudice di merito riconosce che tra il contratto di locazione e quello di affitto d’azienda vi è collegamento negoziale.
Obblighi del conduttore di una attività commerciale: Cosa Sapere
La decisione del Tribunale
Il giudice di primo grado conferma il consolidato orientamento della Suprema Corte per cui spetta al conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività nonché a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative (Cass. n. 8303 del 31/03/2008; n. 1735 del 25/01/2011; n. 17986 del 14/08/2014, n. 14731 del 07/06/2018; n. 14067 del 22/05/2023).
Il Tribunale rileva come tale onere non venga meno neanche nel caso in cui ci sia un collegamento con un contratto di affitto d’azienda.
Non rientra tra gli obblighi del locatore, in assenza di espressa pattuizione in tal senso, di adeguare i beni locati alle esigenze ricollegabili all’attività che intende esercitare il conduttore.
Conseguentemente non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore nel caso in cui il conduttore non riesca a svolgere nell’immobile locato l’attività che mira ad esercitare.
Il contratto di locazione stipulato, quindi, rimane valido ed il conduttore è obbligato a corrispondere i canoni pattuiti, con conseguente risoluzione dello stesso per grave inadempimento in caso di morosità del conduttore.
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Avv. Francesco Pavan