L’obbligo di partecipare alle spese condominiali per lavori di natura straordinaria sulle parti comuni sorge alla data di approvazione della delibera assembleare che ne ha disposto l’esecuzione, avendo detta delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.
Tale momento vale anche nei rapporti tra venditore e acquirente, fatti salvi naturalmente eventuali diversi accordi da loro raggiunti.
Il Condomino che delibera di fare eseguire gli interventi straordinari sull’edificio condominiale è tenuto poi a sopportarne la spesa, anche se, al momento del pagamento, non è più condomino perché nel contempo ha venduto a terzi la sua unità immobiliare.
A nulla rileva il fatto che gli stati di ripartizione delle spese inerenti gli interventi eseguiti siano avvenuti dopo la vendita perché tale circostanza può solo impedire semmai la possibilità di emettere nei suoi confronti, su istanza del Condominio, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo di cui all’art.63, comma 1, disp. att. c.c.
In tale contesto la Suprema Corte ha fermato il momento utile per individuare il legittimato al pagamento a quello della delibera dell’esecuzione dei lavori straordinari e non già a quello del pagamento: se la vendita è intervenuta dopo l’assunzione della delibere delle opere straordinarie, il debito resta in carico al venditore, altrimenti è l’acquirente a doverne rispondere, restando il condominio totalmente estraneo ai diversi accordi eventualmente intervenuti tra le parti.
Infatti, la clausola inserita nell’atto di compravendita con cui il venditore si assume ogni onere in ordine a spese pregresse o ad interventi deliberati prima della cessione del bene ha efficacia esclusivamente tra le parti contraenti.
Nulla impedisce all’amministratore di rivolgersi comunque all’acquirente per il pagamento di tali spese, salvo sempre il diritto di quest’ultimo di spiegare specifica azione di rivalsa nei confronti del proprio venditore per vedersi restituito ciò che abbia eventualmente pagato per tali titoli.
I Giudici di legittimità hanno posto, a base del proprio ragionamento, la considerazione che nel caso di opere di manutenzione straordinaria (o anche di innovazioni) la delibera assembleare che le disponga ha natura costitutiva ed è quindi direttamente impegnativa per i Condomini che la adottano.
Così non avviene nel caso degli interventi di manutenzione ordinaria, per i quali peraltro nemmeno è prevista la necessità della preventiva delibera da parte dell’assemblea.
È dunque diversa la natura della delibera assembleare con riguardo alle due specie di opere e alla diversa portata dell’impegno che ne deriva per i condomini che adottano la delibera stessa.
Pertanto, in applicazione del principio dettato dalla sentenza in esame, il venditore risponde di tutte le spese di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite in tempi successivi.
Il compratore risponde verso il venditore soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui egli sia divenuto condomino, mentre ha diritto di rivalersi nei confronti del suo dante causa allorché sia stato chiamato dal condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all’acquisto.
A questo Link potete scaricare la sentenza della: Cassazione civile, sez. VI – del 22/06/2017, n. 15547
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Avv. Francesco Pavan