L’acquirente dell’unità immobiliare facente parte di un condomìnio può essere chiamato a metter mano al portafoglio e pagare i debiti sorti in data precedente l’acquisto?
La Cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza n. 12580 del 25/06/2020 si è pronunciata sulla questione.
I fatti
Un avvocato chiede ad un condomino il pagamento (pro-quota) delle proprie spettanze professionali per l’attività prestate nei confronti del condominio nel periodo 2002-2008.
Il condomino si oppone al precetto sostenendo di aver acquistato l’immobile solo nel 2013 e, pertanto, di non essere tenuto al pagamento del debito sorto in epoca precedente all’acquisto.
Il giudizio di svolge a fasi alterne: il Tribunale accoglie l’opposizione a precetto ma la Corte d’appello ribalta l’esito del giudizio.
Il Giudice d’appello fonda il proprio convincimento su una serie di considerazioni che fanno propendere la bilancia a favore del creditore.
L’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. stabilisce che «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente».
In realtà tale norma metterebbe al sicuro il condomino in quanto, avendo acquistato l’immobile nel 2013, sarebbe responsabile, al limite, per i debiti sorti fino al 2012.
L’art. 1104, comma 3, c.c., dal suo canto, recita «Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati».
Il Giudice d’appello, inoltre, sottolinea che il condominio è caratterizzato dalla ripartizione degli oneri tra i condòmini in relazione alle rispettive quote millesimali e che sarebbe oltremodo difficile, per il creditore, individuare chi, realmente, riveste la posizione di condomino nel momento in cui è sorto il credito.
Il condomino ricorre in Cassazione.
La decisione
La Corte di Cassazione riconosce le ragioni del condomino.
Gli Ermellini sottolineano che l’art. 1104 c.c. richiamato dalla Corte territoriale, interpretato in maniera restrittiva, si riferisce esclusivamente ai “contributi” ovvero alle quote condominiali richieste e non pagate e non, più genericamente, ai debiti del condominio ovvero ai debiti “pro-quota” del singolo condomino nei confronti dei terzi.
L’acquirente dell’unità immobiliare che sia subentrato nel condominio, non può essere ritenuto obbligato in via diretta verso il terzo creditore relativamente ai debiti sorti in un momento precedente all’acquisto.
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Avv. Francesco Pavan.
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