Agevolazione “prima casa” a rischio se l’immobile viene locato
L’agevolazione “prima casa” non può essere riconosciuta al contribuente che, nello stesso Comune, sia già proprietario di un’altra abitazione, anche se quest’ultima è concessa in locazione: la presenza di un inquilino, infatti, non rende l’immobile «oggettivamente inidoneo» all’uso abitativo e pertanto, acquistando un’ulteriore casa, il contribuente non può beneficiare del regime agevolato.
Cass. civ., sez. trib., ord., 17 febbraio 2026, n. 3596
Agevolazione Prima Casa e Locazione
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con l’ordinanza in commento, affrontando il tema del requisito della cd. “pre-possidenza”: l’agevolazione prima casa non spetta né a chi sia già proprietario di un’abitazione situata nello stesso Comune dell’immobile da acquistare, né a chi possieda, su tutto il territorio nazionale, un’altra casa già acquistata usufruendo della medesima agevolazione.
Nel caso in esame, il contribuente sosteneva di poter accedere comunque al beneficio, pur essendo proprietario, nello stesso Comune, di un’altra abitazione locata a terzi. A suo avviso, l’immobile già posseduto doveva considerarsi inidoneo a soddisfare le esigenze abitative della propria famiglia proprio perché occupato dall’inquilino.
La Cassazione respinge questa tesi, precisando che l’indisponibilità derivante da un contratto di locazione costituisce un impedimento solo temporaneo, frutto di una scelta volontaria del proprietario, che ha deciso di destinare l’immobile a un uso incompatibile con il proprio utilizzo abitativo. Non si è quindi in presenza di un’“inidoneità oggettiva”, ossia di un limite intrinseco dell’immobile che ne impedisca l’utilizzo a prescindere dalla volontà del titolare.
Ne deriva che se la casa è locata, l’impossibilità di abitarvi non dipende da un fattore oggettivo ma da una decisione del proprietario. Pertanto, la semplice esistenza di un contratto di locazione non consente di qualificare l’immobile come inidoneo all’uso abitativo del proprietario.
Insomma: la titolarità di un’altra abitazione nel medesimo Comune preclude il riconoscimento dell’agevolazione “prima casa” sul nuovo acquisto, e la locazione a terzi non è sufficiente a superare tale ostacolo.
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